Frau Herrmann

Sachgebietsleitung, Bauverwaltung und Untere Denkmalschutzbehörde
Adresse Harmonie
1. Obergeschoss, Zimmer 1.16
Amalienstraße A 54
86633 Neuburg an der Donau
Telefon 08431 55-340
Fax 08431 55-357
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Die beabsichtigte Beseitigung einer baulichen Anlage ist mindestens einen Monat vorher bei der Bauverwaltung der Stadt Neuburg an der Donau mit dem amtlichen Formular anzuzeigen. Wenn die Stadt Neuburg an der Donau keine planungsrechtlichen Schritte zur Verhinderung der Beseitigung unternimmt und auch keine bauaufsichtlichen Maßnahmen ergreift, kann nach Ablauf des Monats mit der Beseitigung begonnen werden. Etwas anderes gilt, wenn für die Beseitigung eine anderweitige behördliche Erlaubnis, Gestattung oder Genehmigung erforderlich ist, zum Beispiel eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz, weil das abzubrechende Objekt in einem denkmalgeschützten Ensemblebereich liegt. Dann ist in diesem Fall zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zu beantragen. Wird die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht erteilt, darf das Objekt auch nicht beseitigt werden. Eine nur teilweise Beseitigung eines Bauvorhabens ist eine Änderung einer baulichen Anlage und bedarf daher grundsätzlich einer Baugenehmigung. Wenn ein nicht freistehendes Gebäude beseitigt werden soll, muss im Vorfeld ein sogenannter qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit des verbleibenden angebauten Gebäudes beurteilen und ggf. die Beseitigung überwachen. Unter Umständen ist die Beseitigung einer baulichen Anlage auch verfahrensfrei möglich, d. h. ohne baurechtliches Verfahren (Anzeige-, Baugenehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren). Dies ist der Fall bei Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen (vgl. Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO), freistehenden Gebäuden der Gebäudeklasse eins (= land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude sowie Gebäude mit einer Höhe bis zu sieben Meter und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 Quadratmeter) und der Gebäudeklasse drei (= Gebäude mit einer Höhe bis zu sieben Meter und mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mit Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 400 Quadratmeter) sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu zehn Meter. Wichtig: Aber auch in diesem Fall sind ggf. anderweitig erforderliche Erlaubnisse, Gestattungen oder Genehmigungen unbedingt einzuholen. Informationen des BayernPortals Beseitigung einer baulichen Anlage (www.freistaat.bayern)
Egal ob Sie einen Bauplatz kaufen und dort Ihr Traumhaus verwirklichen möchten, Ihr Dachgeschoss ausbauen wollen oder auch nur einen Carport planen, erkundigen Sie sich rechtzeitig vorher bei der Bauverwaltung der Stadt Neuburg an der Donau, ob Ihr Vorhaben der Genehmigungspflicht unterliegt und ob es überhaupt wie gewünscht zulässig ist. Im Baurecht gibt es diverse "Fallstricke", die dann schlimmstenfalls dazu führen, dass zum Beispiel Ihr bereits in Auftrag gegebenes Wohnhaus nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht oder schon begonnene bauliche Anlagen wieder abgebrochen werden müssen und auch noch obendrein ein Bußgeld zu bezahlen ist. Solche Konstellationen können und sollten auf jeden Fall vermieden werden. Gerne stehen wir Ihnen nach vorheriger Terminvereinbarung für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung. Folgende Unterlagen brauchen wir von Ihnen im Vorhinein Beurteilungsfähige Unterlagen wie Bauzeichnungen oder Skizzen Einen Lageplan, in dem Sie das gewünschte Vorhaben farblich markieren und am besten maßstabsgetreu einzeichnen bei An- und Umbauten: bereits erteilte Baugenehmigungen (Bescheide und Pläne) aktuelle Fotos von der Umgebungsbebauung Die Unterlagen können Sie uns per E-Mail oder Post zukommen lassen. Allgemeine Auskünfte sind im Baurecht nicht möglich, da Baurecht grundstücksbezogenes Recht ist und hier individuelle Voraussetzungen gelten. Was in der einen Straße zulässig ist, kann in der nächsten schon gegen den Bebauungsplan verstoßen und damit unzulässig sein. Aus diesem Grund geben wir auch keine pauschalen Auskünfte und benötigen immer die genaue Anschrift oder Flurnummer des jeweiligen Grundstücks für eine Bauberatung. Im Baurecht sind jedoch auch oftmals Probleme aus dem privatrechtlichen Bereich zu klären (zum Beispiel aus einem Miteigentumsverhältnis, wegen Grunddienstbarkeiten oder Pflanzabständen). Soweit der privatrechtliche Bereich betroffen ist, können wir als Bauaufsicht leider keine Beratung leisten und müssen Sie ggf. auf eine anderweitige Klärung (zum Beispiel untereinander im Nachbarschaftsverhältnis) oder eine Beratung (zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt) verweisen. Eine Bauberatung ist für Sie kostenfrei. Bitte beachten Sie, dass unsere Beratungstätigkeiten wie bei allen Bauaufsichtsbehörden unverbindlich sind und keinerlei Rechtsanspruch begründen. Dieser ergibt sich stets nur aus schriftlich erteilten, formellen Bescheiden.
Jeder Neubau oder die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen ist vom Grundsatz her genehmigungspflichtig. Durch eine öffentlich-rechtliche Prüfung können technische Standards eingehalten und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Als Große Kreisstadt ist die Stadt Neuburg Kommunalbehörde und Baugenehmigungsbehörde in einem, was für Sie als Antragssteller eine enorme Zeitersparnis bedeutet, da Ihr Antrag nicht erst zur Standortgemeinde und dann weiter ans Landratsamt geht, sondern direkt von unserem Bauverwaltungsamt bearbeitet wird. Aber auch Sie selbst können wesentlich dazu beitragen, dass Ihr Verfahren zügig bearbeitet werden kann. Leider wird der überwiegende Teil der Bauanträge unvollständig eingereicht und Nachforderungen werden erst Wochen oder gar Monate später erfüllt. Dies verzögert den gesamten Genehmigungsablauf unnötig und bringt das Verfahren oftmals auch komplett zum Erliegen, wenn grundlegend erforderliche Informationen nicht mit eingereicht werden. Checkliste zur Vollständigkeit eines Bauantrages Bauantragsmappen, kartoniert in zwei Ausfertigungen (grün und rot) Linke Seite: Antragsformular, Baubeschreibung, ggf. Betriebsbeschreibung, Berechnungen, statistischer Erhebungsbogen, ggf. Anträge auf Befreiungen, Abweichungen oder Ausnahmen Rechte Seite: Lagepläne, Bauzeichnungen, Entwässerungsplanung Einstufung der Gebäudeklasse und ggf. Verfahrensart Sonderbau Unterschrift Antragsteller bzw. Antragsstellerin auf den Antragsformularen, der Baubeschreibung und allen Plänen in allen Ausfertigungen sowie den Anträgen auf Befreiungen, etc. Unterschrift Entwurfsverfasser bzw. Entwurfsverfasserin auf den Antragsformularen, der Baubeschreibung und allen Plänen in allen Ausfertigungen sowie den Anträgen auf Befreiungen, etc. Auszug aus dem Katasterwerk (amtlicher Lageplan) im Original im Maßstab 1:1000, nicht älter als sechs Monate (erhältlich beim Sachgebiet Bauleitplanung) Darstellung des Bauvorhabens in einer Kopie des Katasterauszuges Maßstab 1:1000 mit Bemaßung der Gebäudekanten zu den Grundstücksgrenzen und Markierung der neuen Baukörper in roter Farbe Angabe aller Nachbarn (auch Miteigentümer) mit vollständigem Namen und vollständiger Adresse im Antragsformular unter Angabe, ob die Unterschrift geleistet wurde Beteiligung aller unmittelbar angrenzenden Nachbarn (auch Miteigentümer) mit der Möglichkeit der Leistung der Unterschrift auf allen Plänen. Die Unterschriften müssen der unterschreibenden Person sowie den zugehörigen Flurnummern eindeutig zugeordnet werden können. Sollte die Unterschrift nicht erteilt worden sein, wird um eine kurze Mitteilung der Gründe gebeten Darstellung des Grenzverlaufs (violett), der ggf. vorhandenen Baulinien (rot) und der Baugrenzen (blau) im Erdgeschoss- oder Untergeschoss-Grundriss Alle Grundrisse (inklusive Spitzboden) mit Angabe der jeweiligen Nutzung in allen Räumen Höhenkoten an den Grundstücks- und Gebäudeecken mit Höhenbezugspunkt zur Straße, 0.00 ist auf Oberkante des Rohfußbodens des Erdgeschosses zu beziehen Gebäudeschnitt mit Darstellung des Treppenhauses und des vorhandenen und geplanten Geländeverlaufs Alle Ansichten mit Darstellung und Bezeichnung des vorhandenen natürlichen und des geplanten Geländeverlaufs und Darstellung des Übergangs zum vorhandenen Nachbargelände einschließlich Grenzgebäude bzw. Stützmauern, etc. Bemaßung aller für die Abstandsflächen relevanten Wand- und Firsthöhen vom natürlichen Gelände aus Berechnung und Nachweis der Abstandsflächen, ggf. mit beigefügter formeller Abstandsflächenübernahme Berechnung von Grund- und Geschlossflächenzahl (GRZ und GFZ) nach Maßgabe der zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan anzuwendenden Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962, 1968, 1977, 1990, 2017) Nachweis, ob im Dach- oder Kellergeschoss ein Vollgeschoss vorliegt (Berechnung mit zugehöriger Zeichnung), falls der maßgebliche Bebauungsplan hierzu entsprechende Festsetzungen enthält Berechnung, Darstellung und Bemaßung aller erforderlichen Stellplätze inklusive Zufahrt unter Beachtung der städtischen Stellplatzsatzung Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben Kriterienkatalog bei Sonderbauten der Gebäudeklasse eins bis einschließlich drei Fotodokumentation der Nachbarbebauung im Straßenzug mit Zuordnung nach Hausnummern, bei Um- und Anbauten auch vom Bestand auf dem Baugrundstück Vollständig ausgefüllter statistischer Erhebungsbogen Angaben zur Bauvorlageberechtigung und entsprechender Nachweis Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Bayerische Bauordnung (BayBO) wird für alle Bauvorhaben, außer für Sonderbauten, durchgeführt. In diesem Verfahren werden nur geprüft die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, zum Beispiel Art und Maß der Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, welche überbaut werden soll, Einfügung in die nähere Eigenart der Umgebung, Erschließung Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften Abstandsflächen beantragte Abweichung von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird, zum Beispiel nach Denkmalschutzrecht Für die Beachtung aller übrigen Anforderungen (zum Beispiel Nachweise Brandschutz, Standsicherheit) sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (zum Beispiel der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich. Im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO wird die Zulässigkeit von sogenannten Sonderbauten geprüft. Sonderbauten sind Anlagen und Räume, die wegen ihrer Nutzung, Höhe, Größe, der Zahl oder Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen oder aus anderen Gründen, ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen. Die genaue Definition und Auflistung von Sonderbauten ist in Art. 2 Abs. 4 BayBO geregelt. Sonderbauten sind zum Beispiel folgende Bauwerke Hochhäuser bauliche Anlagen mit mehr als 30 Meter Höhe Gebäude mit mehr als 1600 Quadratmeter Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 Quadratmeter haben Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 Quadratmeter haben Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind größere Versammlungsstätten Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen, Beherbungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 Quadratmeter Krankenhäuser, Heime und sonstige Einrichtungen zur Unterbringung oder Pflege von Personen Tageseinrichtungen für Kinder, behinderte und alte Menschen Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen Für Sonderbauten sind grundsätzlich alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften Prüfungsgegenstand. Auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen werden geprüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.
Die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Neuburg an der Donau ist Ihr erster Ansprechpartner bei Fragen bezüglich des Denkmalschutzes. Sie berät, erteilt denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse für geplante Veränderungen, begleitet anstehende Baumaßnahmen und stellt den Kontakt mit der Denkmalfachbehörde, dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, her. Weitere Informationen Auf den monatlich stattfindenden Sprechtagen mit dem Referenten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege werden geplante Maßnahmen an und in Baudenkmälern vor Ort besprochen und können so von Anfang an fachlich begleitet werden. Die vorherige Abstimmung der Maßnahme ist Voraussetzung für die Gewährung von direkten und indirekten Zuschüssen, welche die Gemeinden, der Landkreis, der Freistaat sowie verschiedene Denkmalstiftungen in Bund und Land gewähren. Darüber hinaus begleitet die Untere Denkmalschutzbehörde Eingriffe in geschützte Bodendenkmäler und erteilt im Vorfeld die hierfür notwendigen Grabungserlaubnisse. Formulare und Wissenswertes zum Thema Zuschüsse Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de) Bayerische Landesstiftung (www.landesstiftung.bayern.de) Bezirk Oberbayern (www.bezirk-oberbayern.de) Fachberatung Heimatpflege (www.fachberatung-heimatpflege.de) Informationen des BayernPortals Anordnungen für Erhaltungsmaßnahmen (www.freistaat.bayern) Bescheinigungen für steuerliche Zwecke (www.freistaat.bayern) Denkmalliste (www.freistaat.bayern) Erlaubnisse für Maßnahmen an Bau- und Bodendenkmäler (www.freistaat.bayern) Zuschüsse des Landesamts für Denkmalpflege (www.freistaat.bayern) Zuschüsse für denkmalpflegerische Maßnahmen (www.freistaat.bayern)
Vor der Errichtung der meisten Gebäude ist ein Bauantrag erforderlich. Das gilt auch für sonstige bauliche Anlagen, zum Beispiel für Werbeanlagen oder Überdachungen. Bei manchen, vom Grundsatz her einfacheren Bauvorhaben, sieht die Bayerische Bauordnung jedoch vor, dass kein Bauantrag erforderlich ist. Diese sind in Art 57 Bayerische Bauordnung (BayBO) aufgeführt. Aber Achtung: Auch bei diesen sogenannten verfahrensfreien Vorhaben bedeutet dies nur, dass Sie als Bauherr keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung benötigen. Sie sind selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich. So sind zum Beispiel trotzdem Abstandflächen einzuhalten und Vorgaben eines Bebauungsplans oder Vorgaben einer gemeindlichen Satzung oder einer Werbeanlagensatzung zu beachten. Nach unseren Erfahrungen widersprechen die gängigsten genehmigungsfreien Vorhaben meist den Festsetzungen der Bebauungspläne oder es gibt Probleme im Bereich des Abstandsflächenrechts. In solchen Fällen ist dann eine "isolierte Befreiung" oder eine "isolierte Abweichung" erforderlich, um das Vorhaben ggf. doch zulassen zu können. Zudem könnte auch eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz erforderlich sein. Darüber hinaus sind für den juristischen Laien manche Formulierungen im Baurecht irreführend. So sind gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe g BayBO Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 Quadratmeter und einer Tiefe bis zu drei Meter verfahrensfrei. Dies gilt aber – und das steht nicht direkt im Gesetz, sondern ergibt sich aus den Kommentaren und der Rechtsprechung – nur für ebenerdige Terrassen und nicht etwa für Dachterrassen auf Garagen. Wir empfehlen Ihnen daher grundsätzlich und in Ihrem eigenen Interesse, eine Bauberatung in Anspruch zu nehmen, bevor Sie Bauarbeiten in Auftrag geben oder selbst durchführen. Rechtsvorschriften Baugesetzbuch (www.gesetze-im-internet.de) Bayerische Bauordnung (www.gesetze-bayern.de)
Ein Vorbescheid bietet die Möglichkeit, über einzelne, konkret im Antrag formulierte Fragestellungen bereits vor der Erstellung eines Bauantrages eine verbindliche Klärung durch die Baugenehmigungsbehörde herbeizuführen. Mit dem in diesen Punkten vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung erhält man als Antragsteller bzw. Antragsstellerin frühzeitige Rechtssicherheit über die im Vorbescheid beantworteten Fragen. Typische Anwendungsfälle für Vorbescheidsanträge sind zum Beispiel die Klärung der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks oder die Möglichkeit einer bestimmten Befreiung vom Bebauungsplan. Erforderliche Unterlagen Dem Antrag auf Vorbescheid sind, je nach Fragestellung, die für die Beurteilung der gestellten Fragen notwendigen Unterlagen (zum Beispiel Lagepläne, Skizzen, Zeichnungen) sowie die amtlichen Bauantrags-Formulare beizufügen. Der Antrag ist zweifach bei der Stadt Neuburg an der Donau einzureichen. Geltungsdauer Der Bauvorbescheid gilt zunächst für die Dauer von drei Jahren. Vor Ablauf der Frist kann er auf Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden. Entstehende Kosten Für den Bauvorbescheid werden je nach Umfang der Fragestellung Gebühren erhoben, mindestens jedoch 40 Euro zuzüglich etwaiger Gebühren für Befreiungen oder Abweichung. Diese Gebühren können bei einer späteren Baugenehmigung teilweise angerechnet werden. Rechtsvorschriften Art. 71 Bayerische Bauordnung (www.gesetze-bayern.de) Informationen des BayernPortals Bauvorbescheid (www.freistaat.bayern)

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