Baugenehmigung

Jeder Neubau oder die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen ist vom Grundsatz her genehmigungspflichtig. Durch eine öffentlich-rechtliche Prüfung können technische Standards eingehalten und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Als Große Kreisstadt ist die Stadt Neuburg Kommunalbehörde und Baugenehmigungsbehörde in einem, was für Sie als Antragssteller eine enorme Zeitersparnis bedeutet, da Ihr Antrag nicht erst zur Standortgemeinde und dann weiter ans Landratsamt geht, sondern direkt von unserem Bauverwaltungsamt bearbeitet wird. Aber auch Sie selbst können wesentlich dazu beitragen, dass Ihr Verfahren zügig bearbeitet werden kann. Leider wird der überwiegende Teil der Bauanträge unvollständig eingereicht und Nachforderungen werden erst Wochen oder gar Monate später erfüllt. Dies verzögert den gesamten Genehmigungsablauf unnötig und bringt das Verfahren oftmals auch komplett zum Erliegen, wenn grundlegend erforderliche Informationen nicht mit eingereicht werden.

Checkliste zur Vollständigkeit eines Bauantrages

  • Bauantragsmappen, kartoniert in zwei Ausfertigungen (grün und rot)
  1. Linke Seite: Antragsformular, Baubeschreibung, ggf. Betriebsbeschreibung, Berechnungen, statistischer Erhebungsbogen, ggf. Anträge auf Befreiungen, Abweichungen oder Ausnahmen
  2. Rechte Seite: Lagepläne, Bauzeichnungen, Entwässerungsplanung
  • Einstufung der Gebäudeklasse und ggf. Verfahrensart Sonderbau
  • Unterschrift Antragsteller bzw. Antragsstellerin auf den Antragsformularen, der Baubeschreibung und allen Plänen in allen Ausfertigungen sowie den Anträgen auf Befreiungen, etc.
  • Unterschrift Entwurfsverfasser bzw. Entwurfsverfasserin auf den Antragsformularen, der Baubeschreibung und allen Plänen in allen Ausfertigungen sowie den Anträgen auf Befreiungen, etc.
  • Auszug aus dem Katasterwerk (amtlicher Lageplan) im Original im Maßstab 1:1000, nicht älter als sechs Monate (erhältlich beim Sachgebiet Bauleitplanung)
  • Darstellung des Bauvorhabens in einer Kopie des Katasterauszuges Maßstab 1:1000 mit Bemaßung der Gebäudekanten zu den Grundstücksgrenzen und Markierung der neuen Baukörper in roter Farbe
  • Angabe aller Nachbarn (auch Miteigentümer) mit vollständigem Namen und vollständiger Adresse im Antragsformular unter Angabe, ob die Unterschrift geleistet wurde
  • Beteiligung aller unmittelbar angrenzenden Nachbarn (auch Miteigentümer) mit der Möglichkeit der Leistung der Unterschrift auf allen Plänen. Die Unterschriften müssen der unterschreibenden Person sowie den zugehörigen Flurnummern eindeutig zugeordnet werden können. Sollte die Unterschrift nicht erteilt worden sein, wird um eine kurze Mitteilung der Gründe gebeten
  • Darstellung des Grenzverlaufs (violett), der ggf. vorhandenen Baulinien (rot) und der Baugrenzen (blau) im Erdgeschoss- oder Untergeschoss-Grundriss
  • Alle Grundrisse (inklusive Spitzboden) mit Angabe der jeweiligen Nutzung in allen Räumen
  • Höhenkoten an den Grundstücks- und Gebäudeecken mit Höhenbezugspunkt zur Straße, 0.00 ist auf Oberkante des Rohfußbodens des Erdgeschosses zu beziehen
  • Gebäudeschnitt mit Darstellung des Treppenhauses und des vorhandenen und geplanten Geländeverlaufs
  • Alle Ansichten mit Darstellung und Bezeichnung des vorhandenen natürlichen und des geplanten Geländeverlaufs und Darstellung des Übergangs zum vorhandenen Nachbargelände einschließlich Grenzgebäude bzw. Stützmauern, etc.
  • Bemaßung aller für die Abstandsflächen relevanten Wand- und Firsthöhen vom natürlichen Gelände aus
  • Berechnung und Nachweis der Abstandsflächen, ggf. mit beigefügter formeller Abstandsflächenübernahme
  • Berechnung von Grund- und Geschlossflächenzahl (GRZ und GFZ) nach Maßgabe der zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan anzuwendenden Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962, 1968, 1977, 1990, 2017)
  • Nachweis, ob im Dach- oder Kellergeschoss ein Vollgeschoss vorliegt (Berechnung mit zugehöriger Zeichnung), falls der maßgebliche Bebauungsplan hierzu entsprechende Festsetzungen enthält
  • Berechnung, Darstellung und Bemaßung aller erforderlichen Stellplätze inklusive Zufahrt unter Beachtung der städtischen Stellplatzsatzung
  • Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
  • Kriterienkatalog bei Sonderbauten der Gebäudeklasse eins bis einschließlich drei
  • Fotodokumentation der Nachbarbebauung im Straßenzug mit Zuordnung nach Hausnummern, bei Um- und Anbauten auch vom Bestand auf dem Baugrundstück
  • Vollständig ausgefüllter statistischer Erhebungsbogen
  • Angaben zur Bauvorlageberechtigung und entsprechender Nachweis

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Bayerische Bauordnung (BayBO) wird für alle Bauvorhaben, außer für Sonderbauten, durchgeführt.

In diesem Verfahren werden nur geprüft

  • die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, zum Beispiel Art und Maß der Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, welche überbaut werden soll, Einfügung in die nähere Eigenart der Umgebung, Erschließung
  • Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften
  • Abstandsflächen
  • beantragte Abweichung von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften
  • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird, zum Beispiel nach Denkmalschutzrecht

Für die Beachtung aller übrigen Anforderungen (zum Beispiel Nachweise Brandschutz, Standsicherheit) sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (zum Beispiel der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO wird die Zulässigkeit von sogenannten Sonderbauten geprüft. Sonderbauten sind Anlagen und Räume, die wegen ihrer Nutzung, Höhe, Größe, der Zahl oder Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen oder aus anderen Gründen, ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen. Die genaue Definition und Auflistung von Sonderbauten ist in Art. 2 Abs. 4 BayBO geregelt.

Sonderbauten sind zum Beispiel folgende Bauwerke

  • Hochhäuser
  • bauliche Anlagen mit mehr als 30 Meter Höhe
  • Gebäude mit mehr als 1600 Quadratmeter Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen
  • Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 Quadratmeter haben
  • Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 Quadratmeter haben
  • Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind
  • größere Versammlungsstätten
  • Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen, Beherbungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 Quadratmeter
  • Krankenhäuser, Heime und sonstige Einrichtungen zur Unterbringung oder Pflege von Personen
  • Tageseinrichtungen für Kinder, behinderte und alte Menschen
  • Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen

Für Sonderbauten sind grundsätzlich alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften Prüfungsgegenstand. Auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen werden geprüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.

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